Продаж квартири під час воєнного стану — що змінилося для власників нерухомості

Попри війну українці продовжують жити та мріяти, у тому числі й про власне затишне житло — аналітика показує, що попит на нерухомість за останні роки значно перевищує пропозицію. З огляду на те що протягом 2022 року державні реєстри були заблоковані з питань безпеки, а операції з нерухомістю були неможливими, доречним є запитання: «чи дозволений продаж квартири під час воєнного стану?». Сьогодні розбираємося, як відбувається та чи зазнала змін процедура оформлення.

Чи дозволено офіційно продавати нерухомість у період воєнного стану?

Так, купівля-продаж нерухомості під час воєнного стану офіційно дозволена — наразі реєстр нерухомості працює стабільно. Водночас процедура оформлення права власності зазнала деяких змін: Кабінет Міністрів розробив спеціальну постанову №164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану», на підставі якої продаж і купівля нерухомого майна мають бути здійснені виключно через тих нотаріусів, яких включено до затвердженого Міністерством Юстиції списку.

Якщо ви хочете придбати житло, але поки не маєте всієї суми для покупки, вам допоможе іпотека в Україні від Ощаду: ми надаємо до 10 млн грн позики під максимум 20,3% річних терміном до 20 років. Стаття експертів допоможе розібратися, як отримати кредит під заставу.

Де можна оформити угоду: нові правила вибору місця укладання договору

Під час воєнного стану продаж або покупка квартири під час війни можливі лише з урахуванням спеціальних правил: оформити угоду можна за місцезнаходженням нерухомості або за зареєстрованим місцем проживання (реєстрації) однієї зі сторін договору — продавця чи покупця (ст. 55 ЗУ «Про нотаріат»). 

Наприклад, якщо квартира розташована в Миколаєві, а продавець і покупець зареєстровані у Львові, договір можна посвідчити як у Миколаєві, так і у Львові. Якщо ж жодна зі сторін не зареєстрована в іншому місті, оформити угоду там не вийде. Купівля-продаж нерухомості під час війни можлива також через довіреність: так, наприклад, ви можете отримати майно у власність без особистої присутності під час оформлення угоди.

Які нотаріуси мають право посвідчувати операції з майном під час війни?

Щоб мати право оформлювати операції з нерухомістю, нотаріус повинен мати доступ до Держреєстру. Для відкриття повноважень така людина не може мати заборгованостей, відкритих адміністративних впроваджень та підозр у співпраці з особами з окупованих територій України. Міністерство Юстиції ретельно перевіряє кожного кандидата та постійно оновлює список нотаріусів, що мають право працювати з цінним майном, на офіційному сайті Нотаріальної палати.

Скільки діє довіреність на продаж нерухомості за новими законами?

Продаж по довіреності у воєнний час має свої особливості: припустимо, людина, яка хоче продати житло, перебуває за межами України. В такому разі для вчинення операцій з майном потрібна довіреність на третю особу. Дія довіреності залежатиме від того, де саме вона була оформлена:

• в українського нотаріуса — документ діє протягом вказаного в тексті терміну або безстроково, проте якщо з дати видачі минуло понад 1 місяць, може знадобитися заява-підтвердження від продавця про те, що він погоджується з дійсністю довіреності;
• в консульстві за кордоном — довіреність визнається в Україні без апостиля та перекладу та є найнадійнішою;
• у нотаріуса, який працює за кордоном — документ потребуватиме перекладу на державну мову, проставлення штампа апостиля або консульської легалізації (залежно від країни, в якій оформлено довіреність).

Нормативно-правова база визначає, що наявність довіреності дає право на підписання договорів, продаж, купівлю, дарування, здачу в оренду житлових/нежитлових приміщень та взаємодію з державними органами.

Мораторій на перепродаж та інші обмеження для власників

На початку війни Кабінетом Міністрів було введено 30-денний карантинний термін — якщо нерухомість була отримана в подарунок або куплена, продавати майно заборонялося протягом місяця з дати реєстрації права власності. Метою було запобігання рейдерським операціям (пп. 2 п. 1 Постанови КМУ №164).

Наразі цей підпункт скасовано повністю — власник має право продавати майно хоч на наступний день після оформлення, однак деякі обмеження залишаються чинними, наприклад:

• продаж та купівля нерухомості під час війни заборонена в разі, якщо власник є громадянином країни-агресора або включений до санкційних списків Ради національної безпеки;
• заборона на продаж нерухомості, що була придбана за житловим сертифікатом єВідновлення, протягом 5 років;
• стягнення податку за продаж квартири, що перебуває у власності менш як 3 роки (5% — перший продаж за рік, 18% — третя та наступні угоди за рік).

Інші актуальні вимоги (наприклад, продаж нерухомості по довіреності під час війни) стосуються роботи безпосередньо нотаріату та контролюються Мін’юстом.

Як безпечно підготувати квартиру до продажу: чеклист перевірки документів

Готуєтеся до продажу нерухомості під час війни? Не забудьте заздалегідь подбати про необхідні документи. З урахуванням вимог законодавства, людині, що продає житло, будуть потрібні:

• паспорт та РНОКПП (всіх власників і чоловіка/дружини, якщо нерухомість була придбана у шлюбі);
• документи, що підтверджують власність (договір дарування, спадщини, купівлі-продажу);
• технічний паспорт на квартиру/будинок (нерухомість має бути внесена до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва);
• довідка про прописку (якщо у квартирі зареєстровані неповнолітні, додатково знадобиться дозвіл від Органу опіки та піклування);
• офіційна експертна оцінка майна для подальшого оподаткування.

Додатково варто перевірити, чи внесено відомості про майно до електронного Реєстру. В разі, коли нерухомість оформлювалась до 2013 року, паперовий примірник витягу необхідно зацифрувати в ЦНАПі або у нотаріуса.

Що варто врахувати продавцю при продажу житла за програмою «єОселя»?

Державна програма іпотеки єОселя від Ощадбанку — це доступне житлове кредитування для певних категорій населення. Якщо ви хочете продавати свою нерухомість комусь, хто планує оформлювати іпотеку, вам потрібно врахувати два аспекти — вік будинку та вимоги до розрахунку.

Ощадбанк — це безбар'єрний банк: ми дбаємо про комфорт кожного клієнта, а тому забезпечуємо безперешкодний доступ до наших відділень, допомагаємо адаптуватися ветеранам і надаємо комунікаційну підтримку.

Вимоги до віку будинку та введення об'єкта в експлуатацію

Покупка нерухомості за умовами єОселі під 3% річних для військових, медиків, педагогів і наукових працівників можлива, якщо житло розташоване в Чернігівській, Херсонській, Сумській, Запорізькій або Харківській областях і не старше за 20 років. Для нерухомості в інших регіонах граничний вік будинку — 3 роки. Введене в експлуатацію житло повинно бути обов'язково застраховано.

Особливості безготівкового розрахунку та терміни отримання коштів

Готівковий розрахунок з продавцем у кабінеті нотаріуса неможливий: за програмою єОселя, оплата здійснюється виключно в безготівковій формі — кошти продавцю зараховуються через банк-партнер. Якщо ви продавець, враховуйте можливу банківську комісію за зняття або переведення коштів у готівку/валюту.

Чи варто купувати квартиру під час війни? Якщо вагаєтеся, відвідайте відділення Ощадбанку та дізнайтеся більше про програми доступного кредитування або класичний кредит на квартиру чи будинок. Оцініть умови, виберіть об'єкт нерухомості та прийміть зважене рішення.

Ризики та юридичні пастки: як уникнути шахрайства під час війни

https://www.magnific.com/ru/free-photo/abstract-financial-freedom-still-life-assortment_18987472.htm

Головний ризик переоформлення будинку під час воєнного стану — купівля-продаж із заниженням вартості оцінки задля економії на податках. Якщо з будь-яких причин угода буде визнана недійсною, покупець матиме право претендувати лише на офіційно вказану в договорі суму.

Окрему увагу слід приділяти перевірці документів, щоб уникнути шахрайських схем із підробленими судовими рішеннями про зняття арештів чи обтяжень з майна. Перед посвідченням угоди нотаріус зобов’язаний самостійно перевірити об’єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Єдиному реєстрі заборон відчуження. Це дозволяє підтвердити законність операції та знизити ризики для обох сторін.

Щоб купівля квартири під час війни пройшла без пригод, не погоджуйтесь на заниження вартості в договорі, ретельно перевіряйте об’єкт перед угодою, уникайте будь-яких «схем» із судовими рішеннями та працюйте тільки через офіційного нотаріуса.