Іпотека як у Німеччині? Чи є сенс купувати житло в кредит під час війни

Попри поточну ситуацію ми відзначаємо зростання попиту на іпотечні кредити за програмою єОселя.

Наразі програмою єОселя можуть скористатись лише деякі категорії українців. Сьогодні це кадрові військові, правоохоронці, вчителі, науковці та медичні працівники. З дати запуску програми клієнти Ощаду вже уклали 480 іпотечних угод на суму 633 млн грн (дані на 20 січня). У нас свого часу був перший кредит за програмою єОселя, і донині Ощадбанк зберігає лідерство за кількістю та обсягом цих позик.

Загалом на отримання кредитів єОселі було подано 33 тисячі заявок, з яких 40% отримав Ощад. Кількість виданих нами кредитів є відносно невеликим не через відмови, їх відсоток незначний (на першому етапі - лише 4%). Люди пробують, як це брати участь у програмі й вирушають шукати потрібне житло. Сподіваюся що згодом вони повернуться.

Найбільшу кількість звернень подають військові. Портрет типового заявника на позику: це сім'я з трьох осіб, яка шукає нерухомість на первинному та вторинному ринку площею 85 кв. м і вартістю 2 мільйона гривень. На сьогодні 45% тих сімей, які планують придбання житла за програмою єОселя, обирають житло в Києві та Київській області. Попитом також користуються західні області попри те, що саме там спостерігається найбільш суттєве збільшення вартості житла.

Популярність програми насамперед пояснюється вигідністю пропозиції - позичальники повертатимуть кредит за номінальною ставкою 3% річних (реальна ставка — 3,91%). Зараз ця ставка подібна до тієї, яку сплачують іпотечні позичальники, приміром, у Німеччині. Такої пропозиції на ринку України ще не було, якщо не згадувати програми молодіжного будівництва.

Уряд планує поширити цю програму не лише на вищевказані категорії громадян, а й на всіх тих, хто нині гостро потребує житла. Правда, при цьому відсоткова ставка буде вищою: номінальна — 7%, а реальна — 8,12% річних. Так, це не як у Німеччині, проте навіть менше за вартість середнього іпотечного кредиту в сусідній Польщі. Попит на іпотеку за такими ставками точно буде: це засвідчила участь Ощаду в попередній програмі «Доступна іпотека 7%» із майже 500 виданими позиками на загальну суму 419 млн грн.

Загальновідомо, що ворог зруйнував в Україні тисячі житлових будинків. Частина їхніх колишніх мешканців зараз вимушена «сидіти на валізах» у безпечних регіонах України, частина виїхала за кордон. Багато хто з задоволенням повернеться, якщо матиме де жити. Чудово, якщо це питання допоможе вирішити єОселя.

Чим крім низької ставки ця програма вигідно відрізняється від попередніх державних житлових програм? Зрозумілістю. Нині всі ініціативи з прикметником «державний» у своїй назві повинні мати потужну діджитальну складову. Тому у єОселі подача заявки здійснюється через сервіс «Дія». Бюрократичну складову зведено до мінімуму, і це ще один аргумент на її користь.

Як і всі програми часткової компенсації кредитних ставок, єОселя містить чимало обмежувальних бар'єрів. Це цілком зрозуміло, адже на компенсацію йдуть гроші держбюджету, який зовсім не гумовий, а під час війни взагалі більше схожий на «шагреневу шкіру». Головна мета бар'єрів — допомогти саме тим, хто справді потребує житла. Є обмеження щодо площі помешкання відповідно до кількості членів у родині. Окремо регламентовано вартість квадратного метра залежно від населеного пункту. Це для того, щоб запобігти шахрайству та не витрачати державні кошти на елітні будови.

У межах програми не можна придбати будинок — лише квартиру в багатоквартирному помешканні. Є обмеження щодо віку будівель: якщо квартира купується в обласному центрі включно з Києвом, то вік будинку не може перевищувати 10 років (це для підтримки будівельної галузі). До речі, про це мало хто знає: в рамках єОселі можна придбати не лише готову квартиру, а й майнові права на житло, яке ще будується. Є традиційні обмеження щодо віку позичальника (з 18 до 70 років), максимальний термін іпотеки — до 20 років, мінімальний перший внесок — 20% вартості житла.

Процес подання заявки простий. Як писав вище, заявка подається через сервіс «Дія». Далі потрібно обрати банк для отримання позики (наразі окрім Ощаду у програмі беруть участь ще 4 банки). Для обраного банку слід підготувати та передати пакет документів. Для погодження документів банку відводиться 24 години. Залишається обрати житло, яке б відповідало критеріям, зазначеним вище, і згодом укласти договір купівлі-продажу омріяної квартири та кредитний договір із банком.

Декілька простих порад для тих, хто зацікавився програмою:

• єОселя — дуже вигідний, але все-таки кредит. Він доступніший, ніж будь-які інші іпотечні пропозиції, але потребує певного рівня доходу. Важливо, щоб у вас вистачало коштів на обов’язкові платежі. Якщо платежі будуть прострочені, це автоматично призведе до переведення вашої єОселі в розряд звичайного кредиту зі збільшенням відсоткової ставки;
• перевірте, що всі ваші документи в порядку. Кредит не можна отримати, приміром, із простроченим паспортом. Та й офіційні стосунки з вашим партнером/партнеркою краще оформити, щоб мати право на кредит для придбання більшої квартири. Недарма жартують, що нічого так не зміцнює родину, як спільна іпотека;
• обирайте банк, свідомо розглядаючи декілька варіантів. Звертайте увагу, щоб усі комісії та супутні платежі були прозорими, була можливість дострокового погашення, супровід персонального менеджера та зручне внесення платежів за кредитом.

Чи варто купляти зараз нерухомість з огляду на динаміку цін? Питання «перегрітим чи навпаки недогрітим є нині ринок житла в Україні» — дискусійне, і щодо цього існують діаметрально протилежні погляди. Буде вартість житла зростати чи падати — це залежить від багатьох чинників. За деякими свідченнями, єОселя вже посприяла тому, щоб ціни на нерухомість пішли вгору. Як би там не було, в таких волатильних умовах реальних бенчмарків цін на нерухомість майже немає, а з цього випливає ще одна порада для потенційних покупців квартир: торгуйтесь, торгуйтесь і ще раз торгуйтесь.

Брати чи не брати іпотеку навіть за суперпривабливих умовах — кожен вирішує сам. Попри те що дана програма є унікальною, не варто забувати, що нині в Україні тривають активні бойові дії і від відповідних ризиків ніхто не застрахований.

Між тим нещодавно спостерігав таку картину: молоді хлопці у військовій формі хизуються між собою, в кого новіший та крутіший iPhone. Це дуже правильно, що держава нарешті почала платити нашим захисникам гідну зарплатню (якщо слово «гідна» взагалі можна вжити стосовно винагороди за ризик загинути). Але я б порадив цим хлопцям краще витрачати зароблені потом і кров’ю кошти на власне житло за програмою єОселя. До речі, подати заявку на участь у ній можуть і дружини наших воїнів. Гаджети швидко застарівають і втрачають ціну, а житло є житло. Це фундамент для майбутнього комфортного повернення наших військових до мирного життя, в якому вже не буде загарбників на нашій землі, а квартирне питання, як і завжди, буде актуальним.

Сергій Наумов, голова правління Ощадбанку

https://biz.nv.ua/ukr/experts/ipoteka-v-ukrajini-chi-varto-zaraz-kupuvati-kvartiru-ta-yak-ce-zrobiti-vigidno-50299643.html