Перспективи розвитку іпотечних облігацій в Україні

Сьогодні в Україні формуються усі передумови для активізації ринку іпотечних облігацій. Ми звернулись до голови правління АТ «Ощадбанк» Сергія Подрєзова з проханням відповісти на питання стосовно іпотечних облігацій, їх переваг та перспектив розвитку цього напряму.
Сергію Олександровичу, іпотечні облігації - досить новий для ринку України інструмент зберігання заощаджень. У зв’язку з цим у нас виникли деякі питання з цього приводу:
Взагалі, що таке іпотечні облігації?
Іпотечні облігації є єдиним так званим забезпеченим цінним папером, і придбання їх є вигідним передусім для тих, хто хоче надійно зберегти свої заощадження. Таким чином, у бажаючих надійно вкласти свої капітали є ще один цікавий ресурс. Однак варто звернути на нього увагу і тим, хто найближчим часом не збирається робити вкладення, але вже має або збирається взяти іпотечний кредит. Адже цілком можливо, що саме його майно стане забезпеченням для іпотечних облігацій.
Розкажіть, як розвивався ринок іпотечних облігацій до цього часу і як Ви бачите його розвиток в подальшому в цілому та на прикладі Ощадного банку?
Незважаючи на те, що в Україні менше 1% населення користуються іпотечними кредитами, комерційні банки фактично згорнули свої операції з житлового кредитування. Такий стан вкрай негативно впливає на суміжні ринки, особливо на будівельну галузь, що призводить до негативних наслідків для економіки України в цілому.
На превеликий жаль, слід констатувати, що в Україні відсутні традиційні для сучасного ринку фінансові механізми, з яких складається система житлового фінансування. В першу чергу, йдеться про повну відсутність обігу іпотечних облігацій. Але відомо, що саме за допомогою цих цінних паперів банки забезпечують собі доступ до недорогих довгострокових джерел кредитних ресурсів, придатних для іпотечного кредитування.
Обмеження щодо валютного кредитування населення не залишають банкам альтернатив окрім кредитування у гривнях. Але високі відсоткові ставки банків, пов’язані з нестачею довгострокових кредитних ресурсів, перешкоджають достууі населення до іпотечних кредитів. Хоча зменшення цін на житлову нерухомість значно розширило кількість родин, дохід яких дає їм змогу користуватись кредитами за умови більш лояльних ставок.
Можна зробити висновок, що сьогодні критичним чином актуалізується питання організації залучень банками довгострокових кредитних ресурсів у гривнях через випуск звичайних іпотечних облігацій.
З моменту прийняття у 2005 році Закону України «Про іпотечні облігації» було здійснено тільки три випуски в незначних обсягах, останній з яких належить Державній іпотечній установі і буде погашено в серпні п.р., після чого ці цінні папери остаточно зникнуть з українського ринку.
Під впливом фінансової кризи головним видом діяльності ДІУ стали операції з рефінансування банків, які кредитують добудову незавершених житлових будинків. Вражаючі масштаби кризи в будівельній галузі (сьогодні призупинено роботи на 90% об’єктах будівництва) вимагають від ДІУ посилити увагу фінансуванню недобудов. Але тоді залишається незадіяною інша, не менш важлива функція – рефінансування іпотечних кредитів через випуски іпотечних облігацій. Тому поряд з ДІУ має діяти інша фінансова інституція, яка допомагатиме банкам залучати ресурси на ринку цінних паперів. Максимального ефекту можна досягнути саме через синергію від діяльності цих двох інституцій, які спрямовані на активізацію купівельного попиту на нерухомість з боку населення.
Для цього пропонується заснування Ощадним банком дочірньої фінансової установи яка спеціалізуватиметься на функціях міжбанківського іпотечного агента, обмінюючи через зустрічну купівлю-продаж житлові іпотечні кредити на іпотечні облігації. Продаж цих облігацій на вторинному ринку цінних паперів забезпечуватиме банки довгостроковими ресурсами для іпотечного кредитування.
Інвестиційна привабливість іпотечних облігацій новоствореного іпотечного агента базуватиметься на високій якості іпотечних кредитів, з яких складатиметься іпотечне покриття, та зрозумілих для інвесторів засобах управління ризиками. Це компенсуватиме певні особливості українського ринку, які викликають невпевненість в інвесторів у належному захисті їх вкладень в іпотечні облігації українських універсальних банків, а саме зберігання покриття (застави) за облігаціями на балансі емітента. Крім того, іпотечні облігації спеціалізованого емітента можуть розраховувати на певні преференції з боку регуляторів, що позитивно впливатиме на їх ліквідність та привабливість для інвесторів.
За прогнозними розрахунками, завдяки створеному механізму з наступного року ставки за іпотечними кредитами, принаймні державних банків, знизяться до 12,5% річних, що значно збільшить платоспроможний попит на ринку житлової нерухомості.
1. Чи існують інші форми залучення ресурсів для фінансування довгострокових житлових кредитів, ніж позичення на ринку цінних паперів під заставу цих самих кредитів?
Можна твердо стверджувати, що не існує. Використовувані в деяких країнах форми так званих «будівельних заощаджень» є скоріше формою державних дотацій і стимулювання цільових заощаджень громадян - з державного бюджету щорічно сплачуються на будівельні депозитні рахунки премії, які становлять приблизно 20-30% від суми накопичення; також із бюджету субсидуються процентні ставки по кредитах. Український бюджет не в змозі покривати такі витрати.
2. Чим іпотечні облігації відрізняються від корпоративних облігацій банків?
Вони, крім активів емітента, додатково забезпечені заставою іпотечних кредитів. Вимоги до якості такої застави та управління нею в інтересах інвесторів встановлені законом. Рейтинги таких облігацій часто перевищують рейтинги самих банків-емітентів і навіть рейтинги країни їх походження. Відповідно ставки купону по них є значно нижчими порівняно зі ставками по корпоративних облігаціях. У ці іпотечні облігації (covered bonds) дозволено інвестувати інституціональним інвесторам в особі пенсійних фондів, довірчим товариствам, страховим компаніям, тощо.
3. Навіщо створювати спеціалізованого посередника, коли в Україні практично всім банкам і так дозволено випускати іпотечні облігації?
Ринок і законодавство України суттєво відрізняються від більшості інших європейських країн. У цих країнах іпотечні облігації можуть випускати виключно спеціалізовані іпотечні банки, до яких застосовується жорсткі обмеження щодо видів діяльності. Тому, незважаючи на те, що іпотечне покриття залишається на балансі іпотечного банку, інвестори усвідомлюють свій захист, у т.ч. через спеціалізацію емітента.
В Україні, з її проблемами щодо захисту прав інвесторів, з точки зору західного ризик менеджменту іпотечні облігації нестимуть такі самі ризики, як і звичайні корпоративні боргові папери українських банків. Тобто з точки зору ризиків іпотечне покриття, яке залишається під контролем емітента, фактично не відрізняється від інших його активів.
Тому необхідно «підсилювати» іпотечні цінні папери за допомогою впливових державних інституцій – таких, як центральні банки або уряди. Найпростішим рішенням є створення універсального посередника – іпотечного агента, який спонсорується такими інституціями, в т.ч. через надання йому певних преференцій.
До іпотечних активів централізованих у такого агента встановлюються жорсткі вимоги щодо якості, при цьому способи дотримання цих вимог не викликають у інвесторів жодних сумнівів, як і сумнівів у ліквідності його боргових зобов’язань, які прирівнюються до державних цінних паперів. Невисока вартість запозичень впливає на ринкові ставки по іпотечних кредитах.
4. Навіщо створювати нового посередника, коли на ринку вже функціонує Державна іпотечна установа (ДІУ)?
Так, на початку створення ДІУ позиціонувалась як іпотечний агент для потреб комерційних банків. Але під впливом фінансової кризи головним видом діяльності ДІУ стали операції з рефінансування банків, які кредитують добудову незавершених житлових будинків. Тому на новоствореного іпотечного агента покладається функція рефінансування (через випуски іпотечних облігацій) банків, які здійснюють житлове кредитування. Він не користуватиметься держгарантіями, але надійність його запозичень буде забезпечено через його спеціалізацією і цілу низку інструментів управління ризиками.
5. Чому, незважаючи на прийняту у 2004 році законодавчу та нормативну базу, іпотечні облігації досі не використовуються в Україні?
Так, у серпні п.р. з українського ринку може взагалі зникнути такий інструмент.
Хоча іпотечні облігації мають достатню нормативно-правову базу, вони не знайшли широкого розповсюдження, що пояснюється тривалим і потужним валютним фінансуванням з боку банків з іноземним капіталом, які масово кредитували населення запозиченою у материнських банків валютою, переводячи на громадян свої валютні ризики. Це спричинило дуже негативні наслідки як для самих кредиторів, так і для позичальників.
Обмеження щодо валютного кредитування населення не залишають банкам альтернатив, окрім кредитування у гривнях. Можна зробити висновок, що сьогодні критичним чином актуалізується питання організації залучень банками довгострокових кредитних ресурсів у гривнях через випуски іпотечних облігацій.
6. Чи може запуск системи рефінансування через випуски іпотечних облігацій вплинути на загальний рівень ставок по іпотечних кредитах?
Так, може впливати на ставки в бік їх динамічного зменшення.
Як уже зазначалося, запозичення спеціалізованих іпотечних агентів є дешевшими за звичайні запозичення банків на борговому та депозитному ринках. Майже вся маржа Іпотечного агента (різниця між процентними надходженнями по централізованих кредитах та витратами на сплату купону) спрямовується на комісійну винагороду банку, який продовжує обслуговувати кредити.
Тобто банки, відновлюючи ліквідність через продаж кредитів агенту, не тільки відновлюють отримання процентних доходів від надання нових іпотечних кредитів, але й продовжуватимуть щорічно отримувати комісійні від іпотечного агента. Така діяльність створює резерв дохідності для поступового зменшення ставок для кінцевих споживачів іпотечних кредитів.У цьому полягає сутність сучасної моделі циклічного іпотечного рефінансування.
7. Чи матимуть попит іпотечні облігації на українському ринку, враховуючи недостатню розвиненість інфраструктури ринку фінансових послуг та обмежене коло інституціональних інвесторів?
На жаль, в Україні інвестиційні джерела є занадто обмеженими. Сукупний розмір довгострокових ресурсів у розпорядженні інституціональних інвесторів є недостатнім для задоволення потреб ринку іпотечного кредитування. Але, з іншого боку, в Україні зберігається і обмежений набір інструментів інвестування, відповідно, низький ступінь диверсифікації активів може поставити під загрозу існування інституцій, що приймають цільові внески громадян. Насамперед це стосується страхових компаній та пенсійних фондів.
Обіг іпотечних облігацій створює умови для диверсифікації активів інституціональних інвесторів і є передумовою успішних структурних реформ у сфері накопичувального пенсійного та страхового забезпечення.
Наприклад, у Республіці Казахстан при чисельності населення 16,5 млн. чол. відкрито близько 8 млн. пенсійних рахунків, на яких накопичено майже 2 трлн. тенге (понад $13 млрд.). Головним інструментом інвестування для недержавних пенсійних фондів виступали саме іпотечні облігації, випущені Казахстанською іпотечною компанією (КІК), яка була заснована Національним банком Казахстану у 2000 році.
8. Чи можливо через запуск обігу іпотечних облігацій міжбанківського іпотечного агента впливати на зменшення ступеня доларизації українського іпотечного ринку?
Сьогодні можна без перебільшень стверджувати, що операції з банківського іпотечного кредитування в Україні залишились майже без джерел фінансування, якими зазвичай виступали запозичення у валюті з міжнародного ринку.
Українські банки мають відновити іпотечне кредитування у гривнях на лояльних умовах без переведення валютного ризику на позичальників.
Іпотечний агент може бути задіяний у програмах дедоларизації ринку через рефінансування кредитів у національній валюті, у тому числі тих, якими погашатимуться валютні кредити.
Успішна реалізація цього проекту має стати показовим прикладом ринкової саморегуляції в кризових умовах, а державні банки  можуть відіграти ключову консолідуючу роль у цьому процесі.

10.06.2011

інші пропозиції