Комерційна або житлова нерухомість: у що інвестувати цьогоріч

Ще три роки тому власник агенції нерухомості «Бульвар Гордона» рекомендував інвестувати саме в комерційний сектор. Зокрема, у 2018-му в інтерв’ю він розповідав, як продав три квартири, щоб придбати торговельні локації на стадії будівництва. Втім, через пандемію багато чого змінилося: чимало офісів і магазинів закрилися. Тож на початку 2021-го Дмитро Гордон радить вже купувати житлові приміщення в новобудовах.

Яка ситуація на українському ринку насправді, розповідає фахівець міжнародної мережі RE/MAX Михайло Артюхов. Він пояснює, чи є сенс у словах Гордона та що відбувається зараз з нерухомістю.

Комерційний сектор: чи все так погано

«У Гордона особистий портфель нерухомості, сформований з так званих стріт-рітейлових приміщень. Це перші поверхи будівель на вулицях зі жвавим рухом, поруч із метро. Гордон має рацію: даний сегмент не дає того прибутку, що раніше», – пояснює експерт.

ТРЦ. Проте комерційна нерухомість не обмежується стріт-ритейлом. Якщо взяти торговельно-розважальні центри, там геть інша ситуація. В одних власників вона працює краще, зокрема мережа «Епіцентр», в інших – гірше. 

«Взагалі інвестори, які тримали гроші в нерухомості, торік вирішили вийти з більшості активів. Маю на увазі спекулянтів, цикл роботи яких до двох років. Частка таких інвесторів у структурі попиту не перевищувала 10–15 %, але за площею вони тримали 20–25 % ринку», – каже Михайло Артюхов.

Склади. За словами фахівця сектор складської нерухомості стабільний. Ціни не ростуть, а ринок розширюється завдяки розвитку інтернет-торгівлі й мереж супермаркетів і кур’єрських служб.

«Цей сегмент наразі приваблює інвесторів, які раніше вкладали в офісну нерухомість. B2B-сектор не такий емоційний, він стабільний і зрозумілий», – пояснює експерт.

Профільне видання Build Portal прогнозує, що у 2021-му в експлуатацію буде введено 360 тис. м² складських приміщень. Зокрема, на Львівщині пропонуватиметься майже 200 тис. м², а в Києві – понад 70 тис. м². Аналітики порталу вважають, що цей рік стане знаковим для сегмента через нові пропозиції, нестандартні формати й збільшення орендних ставок.

Бізнес-центри та розважальні зали. Через заборону масових заходів бізнес-центри, концерт-холи та інші розважальні заклади зазнають збитків. 

«Їх потрібно реорганізовувати. Якщо власник активний, ставить завдання, то проблем немає. Взагалі, за п’ять-шість років ми побачимо багато цікавих проєктів, наприклад, переоблаштування заводів на житло, коворкінги. Вони найбільш недооцінені зараз», – зауважує Михайло Артюхов. 

Готелі. Готельна нерухомість зазнала ще більше збитків, ніж торговельна. На зміну цього бізнесу приходить інший – короткострокова оренда житла. 

На ринку України з’явився новий цікавий формат – апарт-готелі, які перебувають у колективній власності. Для входження в такий бізнес потрібно мати хоча б 60–80 тисяч доларів. Ви інвестуєте в будівництво багатоповерхівки, де всі квартири здають в оренду. Питаннями оренди опікується керувальна компанія. Цей тренд вже процвітає у Грузії. Апарт-готель є чимось середнім між подобовою орендою квартир і номерами в готелях. 

Михайло Артюхов прокоментував пропозицію Standard One Terminal, який наразі активно рекламує свою діяльність. У проєкта є дві переваги:

• комплекс розташований у 200 м від південного виходу залізничного вокзалу в Києві;
• він має професійну керівну компанію.

«Однак треба розуміти: поки цей проєкт не генерує орендного прибутку. На відео про хід будівництва видно, що коробку ще не вигнали й до 8-го поверху. Сама ж споруда розрахована на більше ніж 12 поверхів. Тож раніше 2023 року там грошового потоку не буде. У кращому разі заявлена прибутковість буде на третій рік після завершення будівництва», – вважає експерт.

Втім, фахівець додає, що аналогічний апарт-готель іншого девелопера, біля метро ВДНГ, успішний. 

«Минуло кілька років від початку його операційної діяльності, тому девелопер не декларує фактичні дані прибутковості. Але, гадаю, вона на 2–3 % вища, ніж середня по ринку, що становить 4–6 %», – каже Артюхов.

Житло: хайп на заміських будинках

Новобудови. Через зміни, пов’язані з пандемією, житлова нерухомість під якісним управлінням може вийти на перше місце за прибутковістю в інвесторів. Поки у пріоритеті новобудови, адже там найбільші бюджети. 

«До епідемії ковіду їхня частка у продажу становила 60 % від загального обсягу реалізації житла. За 2020 рік вона впала до 40 %», – каже Михайло Артюхов.

Втім, 2021 рік може стати переломним і змістити акценти у бік вторинного житла. Це станеться, якщо на ринку старих квартир з’являться системні гравці. 

«Новобудови показали свою нестабільність з погляду збереження грошей й управління часовими межами. До 2019 року в Києві та передмісті щороку зводилося 300 об’єктів. Наразі 120–125 за рік, з них лише 40 в активній стадії будування. Решта не закрилися, але й не подають ознак життя», – говорить експерт.

Заміська нерухомість. Вартість такого житла зросла на 20–30 %. Це пов’язано з локдаунами, які спричинили попит на життя у приватних будинках. 

«У 2020-му це був хайп. Орендна плата на заміські будинки підскочила у 2,5 раза. Але це були емоції. За 2–3 місяці відбулося відкочення назад. Втім, здорожчання на рівні 25–50 % залишиться», – вважає експерт.

Тренди-2021

Підсумуємо провідні напрями на ринку нерухомості, які зберігатимуться протягом року:

• Розвиток заміської нерухомості. Нові формати, створення котеджних містечок тощо. Михайло Артюхов вважає, що ціни впадуть на 10 %, як порівняти із 2020-м, та це все одно буде зростання на 20 % від допандемічного рівня.
• На ринку стріт-ритейлу з’являться гравці, які намагатимуться об’єднати ринок, що наразі переживає спад. 
• Склади почуваються впевнено, ринок розширюється. Через попит може зрости оренда.
• Визначаться лідери на ринку житлової нерухомості. Стане зрозуміло, за чим пріоритет – новобудови чи вторинне житло.
• Переформатування у готельному сегменті. Мають прийти нові керівні компанії, які працюватимуть у стилі Uber.
• У довгостроковій перспективі в торговельних центрах справи наладяться. Люди скучили за шопінгом і зустрічами. Проте ТРЦ важливо дотримуватися єдиної концепції, аби не перетворитися на базар.